Når man lejer erhvervslokaler, er lejen sjældent en fast størrelse for evigt. Markedsforhold, ejendommens stand og kontraktens vilkår kan ændre sig over tid – og det kan give anledning til, at enten udlejer eller lejer ønsker at justere lejen. Men hvordan foregår det egentlig, og hvad siger erhvervslejeloven om ændring af lejen? Her får du et overblik over reglerne, begreberne og de vigtigste faldgruber.

Hvad er markedsleje?

Markedsleje er den leje, som et tilsvarende erhvervslejemål med samme beliggenhed, størrelse og anvendelse kan udlejes til på det frie marked. Det er altså et udtryk for, hvad lokalet “er værd” i den aktuelle markedssituation.

Erhvervslejeloven giver både udlejer og lejer mulighed for at kræve lejen reguleret til markedslejen – men kun under visse betingelser. Formålet er at sikre en rimelig balance, så ingen af parterne bliver låst fast i en urimelig leje, hvis markedet ændrer sig væsentligt.

Hvornår kan lejen ændres?

Ifølge erhvervslejeloven kan lejen ændres, hvis den væsentligt afviger fra markedslejen. Det betyder, at der skal være sket en reel forskydning i prisniveauet for sammenlignelige lejemål. En mindre forskel er ikke nok.

Derudover gælder der en tidsmæssig begrænsning: Der skal som udgangspunkt være gået mindst fire år siden lejen sidst blev fastsat eller reguleret til markedsleje. Denne regel skal forhindre, at lejen ændres for ofte og skaber usikkerhed for parterne.

Sådan foregår en regulering til markedsleje

En regulering til markedsleje skal varsles skriftligt. Varslet skal indeholde en begrundelse for ændringen og en angivelse af den nye leje, som den pågældende part mener er rimelig. Varslet skal gives med mindst seks måneders varsel.

Hvis modparten ikke er enig i ændringen, kan sagen indbringes for boligretten, som vurderer, hvad markedslejen reelt er. Her vil retten typisk indhente vurderinger fra sagkyndige, der sammenligner lejemålet med andre lignende lokaler i området.

Andre former for lejeregulering

Ud over markedsleje findes der andre måder, hvorpå lejen kan ændres:

• Indeksregulering: Mange erhvervslejekontrakter indeholder en bestemmelse om, at lejen reguleres årligt efter nettoprisindekset. Det betyder, at lejen automatisk justeres i takt med inflationen.
• Skatter og afgifter: Hvis ejendommens driftsudgifter, fx ejendomsskat eller forsikring, ændrer sig, kan udlejer i nogle tilfælde regulere lejen tilsvarende.
• Forbedringer: Hvis udlejer foretager væsentlige forbedringer af lejemålet, kan det give ret til at forhøje lejen – men kun i det omfang forbedringen reelt øger værdien for lejeren.

Det er vigtigt at skelne mellem disse typer af regulering, da de har forskellige regler og varsler.

Hvad kan lejer gøre ved en urimelig leje?

Lejer har ret til at kræve lejen nedsat, hvis den væsentligt overstiger markedslejen. Det gælder også, selvom det er udlejer, der oprindeligt har fastsat lejen. Lejer skal dog kunne dokumentere, at lejen ligger væsentligt over niveauet for sammenlignelige lejemål.

Hvis parterne ikke kan blive enige, kan sagen – ligesom ved forhøjelse – indbringes for boligretten. Her vil retten tage stilling til, om lejen skal ændres, og fra hvilket tidspunkt ændringen skal gælde.

Gode råd til både udlejer og lejer

• Læs kontrakten grundigt: Mange erhvervslejekontrakter indeholder særlige bestemmelser om regulering. Kend dem, før du indgår aftalen.
• Dokumentér markedsniveauet: Sammenlign med lignende lejemål i området, og indhent eventuelt en vurdering fra en ejendomsmægler eller valuar.
• Overhold varslerne: En regulering, der ikke varsles korrekt, kan blive ugyldig.
• Søg rådgivning: Både udlejere og lejere kan have gavn af juridisk bistand, når lejen skal ændres – især hvis der er uenighed om markedslejen.

Læs også:

Planlæg investeringerne, så virksomhedens likviditet forbliver sund

Lokaler

En sund likviditet er afgørende for at kunne investere i vækst uden at bringe virksomhedens økonomiske stabilitet i fare. Læs, hvordan du planlægger investeringer, prioriterer rigtigt og sikrer, at kassebeholdningen forbliver robust – også når ambitionerne er store.

Vælg den rette beliggenhed: Sådan vurderer du områdets erhvervsfaciliteter

Lokaler

Valget af beliggenhed kan være afgørende for din virksomheds succes. Læs, hvordan du vurderer områdets erhvervsfaciliteter – fra infrastruktur og netværk til serviceudbud og fremtidige udviklingsmuligheder – før du beslutter dig.

Grøn profil med lejede erhvervslokaler – sådan gør virksomhederne

Lokaler

Mange virksomheder ønsker at tage grønne skridt, men hvordan gør man det, når man ikke ejer sine lokaler? Artiklen giver konkrete råd til, hvordan lejere kan reducere energiforbrug, samarbejde med udlejeren og skabe en mere bæredygtig hverdag på arbejdspladsen.

Markedsleje og regulering: Hvad siger erhvervslejeloven om ændring af lejen?

Lokaler

Lejen for erhvervslokaler kan ændre sig over tid, men hvornår er det lovligt, og hvilke krav stiller erhvervslejeloven? Artiklen giver et klart overblik over reglerne for markedsleje, regulering og de vigtigste forhold, som både udlejere og lejere bør kende.

En lov, der skal skabe balance

Erhvervslejeloven forsøger at skabe en rimelig balance mellem udlejers ret til en fair afkast og lejers behov for stabile rammer. Markedslejeprincippet er et udtryk for, at lejen skal følge udviklingen i samfundet – men uden at give plads til vilkårlige eller hyppige ændringer.

For både udlejer og lejer handler det derfor om at kende reglerne, planlægge langsigtet og sikre, at ændringer sker på et gennemsigtigt og lovligt grundlag.